校代码
13608
专业代码
020303
山西财经大学华商学院 Shanxi University of Finance & Economics Huashang College
本科毕业论文（设计）
论 文 题 目 ：
我国房产税改革的目标与设想 姓 名 ：
兰靖 学 号 ：
201451130123 班 级 ：
14 级保险学班 专 业 ：
保险学 系 ：
财政金融系 指 导 教 师 ：
张青 枝副 教授 完 成 时 间 ：
2018 年 年 4 月
山西财经大学华商学院 2018 届本科生毕业论文（设计）
摘要
房地产业是我国国民经济基础性和先导性产业，房地产市场可持续发展对整个国民经济可持续发展有很大的关系。2011 年，上海、重庆相继开展房产税改革试点，对于两套以上住房的家庭试征房产税，并在最近几次重要会议上对房地产税改革已经上升到法律角度也说明了房地产税收体系改革的重要性，而一些中东国家以及发达国家的房产税改革路程也能给予我们警示作用，研究房产税改革目标对我国房地产市场的影响显得非常有必要。本文在此背景下首先对开征房产税客观现状进行概述，其次对我国房产税改革目标进行分析，然后针对房产税在国际间的比较进行探讨，最后对我国房产税改革进行了大胆设想，提出了房产税改革建议与未来展望。
关键词：
房产税；改革；目标；设想
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Abstract
The real estate industry is the basic and leading industry of our national economy. The sustainable development of the real estate market has a great relationship with the sustainable development of the whole national economy. In 2011, Shanghai and Chongqing launched pilot projects of real estate tax reform successively, levying real estate tax on families with more than two housing units on trial, and in recent important conferences, the reform of real estate tax has risen to a legal point of view, which also illustrates the importance of the reform of real estate tax system. The course of real estate tax reform in some Middle East countries and developed countries can also give us warning. The impact of the reform goal of real estate tax on the real estate market in China is very necessary. Under this background, this paper firstly outlines the objective status of the introduction of real estate tax, secondly analyses the reform objectives of real estate tax in China, then discusses the international comparison of real estate tax, finally makes bold assumptions on the reform of real estate tax in China, and puts forward suggestions for the reform of real estate tax and prospects for the future.
Key words:
real estate tax; reform; goal; assumption
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目录
一、导论............................................................ 1 （一）选题背景和意义 ............................................ 1 （二）国内外文献综述 ............................................ 1 1、国内研究现状.............................................. 1 2、国外研究现状.............................................. 2 （三）研究方法和主要内容 ........................................ 2 1、研究方法.................................................. 2 2、主要内容.................................................. 2 二、开征房产税客观现状.............................................. 2 （一）开征房产税的现状 .......................................... 2 （二）房产税改革存在的问题 ...................................... 3 1、计税凭证设计不合理........................................ 3 2、征收的对象不全面，范围狭窄................................ 4 3、房产税目标众多............................................ 4 4、重流转，轻保有............................................ 4 5、容易造成税收负担转嫁...................................... 4 6、刺激小产权房的滋生........................................ 5 7、自行缴税恐难进行.......................................... 5 三、我国房产税改革目标.............................................. 5 （一）兼顾公平与发展 ............................................ 5 （二）兼顾公共与发展 ............................................ 6 四、房产税国际比较.................................................. 6 （一）各国房产税征税政策 ........................................ 6 （二）我国房产税征税 ............................................ 6 五、房产税改革的设想观点............................................ 7 （一）房产税改革建议 ............................................ 7 1、房产税征税范围............................................ 7 2、计税基础的确定............................................ 7 3、房产税税率水平的确定...................................... 8 4、适度的房产税优惠政策...................................... 8 5、房产税征管模式............................................ 8 （二）设想 ..................................................... 10 参考文献........................................................... 11
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1 一、导论 （一）选题背景和意义
由于我国房地产行业起步比较晚，自形成至今也不过 20 年左右，而房地产税目前也处于十分不成熟的阶段，虽然期间做过修改，但没有设计核心内容，房地产税存在的问题也随着我国经济的发展和全球经济融合度的加深，愈发显得严重。而 2011 年在上海和重庆试点的房产税改革只是在原有制度上增加了一个保有环节的税种，并没有涉及到整个土地、房产税费制度的调整和完善，因此试点几年多以来暴露除了许多问题，方案设计与政策目标存在偏离现行。因此迫切需要我们对房地产税体系进行重构。
（二）国内外文献综述
1 1 、国内研究现状 关于我国征收房产税讨论中，普遍认为最主要的原因就是抑制房价的无限上涨。对于整个社会而言，高房价往往出现在经济发达，居住条件比较好的地区，这也就意味着财务流向了少数高收入者或者炒房投机商和房地产商的手中，使得整个社会的收入不平衡更加的严重。因为导致社会矛盾的不断升，从而动摇整个国家的经济。低收入人群无法买房甚至无房居住，这对中国社会来说也是一个更巨大的冲击。因此，房产税改革迫在眉睫，然而对中国而言，如何征收才是问题的关键。
而对于房产税改革对房地产市场可能产生的影响，目前研究的主要集中于讨论开征房产税对房地产价格的影响上面，结论总是存在着分歧。
一种观点开征房产税对房价影响不大。很多学者认为当前房价居高不下的主要原因是需求量大，供应不足，房产商囤积房源，征收房产税并不能从根本上影响房价走势，宋哲、李天剑（2017）也有这样的观点。尹煜（2018）通过对香港物业税的分析，认为房产税的开征可以使房地产保有环节的成本加大，但相比房产的总价来说，比重还是非常小的，因而，房产税对房价的影响不大。王秀林，也认为物业税与降低房价没有直接联系，高房价的主要原因是市场需求过大。叶檀（2018）也认为，征收房产税对房价的影响不会太大，主要原因是房产税的风险可以控制。孟星表示，征收房产税并不必然导致房价下降，必须与抑制需求的政策相配合才能最终实现。
而有的专家持相反的意见，有学者认为房产税的开征会大幅度地影响房地产市场的供求，从而影响房价，达到降低房价的作用。王正勇（2018）通过研究物业税对房地产供需的研究，认为房地产价格将在短期内出现大幅度下调，并且可以促使政府专注于实业和基础设施的建设。况伟大，马一鸣（2016）利用存量-
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2 流量模型，研究了物业税、供求弹性与房价的关系，通过理论和实证分析得出，物业税（房产税）的开征会降低房价。刘峰、鲜前航（2018）认为房产税的开征可以降低公众对房价的预期收益，从而降低投资需求，有利于房价回归理性。
然而更多的研究强调，要准确的界定房产税对房地产市场的影响，需要更多的考虑土地供给制度，房地产需求状况，建材价格，金融政策，各种税费等因素的影响。
2 2 、国外研究现状 Wood(2011)针对澳大利亚房地产政策，以采用微观模拟模型对其住宅需求选择的影响进行分析，得出房地产税会影响房屋的相对价格、家庭实际收入并最终影响房价。Barr(2012)认为，政府在城市住宅问题的政策制定上，经常混淆目标和手段的实施，使得税收政策出现不公平的现象，这就需要了解住房需求和供给，并给出有意义的指导政策。Netzer（2010），通过对物业税进行局部均衡，对土地和建筑物分别进行了税负转嫁研究，供给弹性的不同，则税负的承担者就有所不同。
（三）研究方法和主要内容
1 1 、研究方法
本文采取文献资料法、比较分析法等研究方法对我国房产税改革的目标以及设想进行研究和分析，在房产税改革理论基础上结合实践现状，来探讨房产税改革现状、不足与建议。
2 2 、主要内容
本文研究共分为四大部分，第一部分，开征房产税客观现状；第二部分，房产税改革目标；第三部分，各国国际间房产税比较；第四部分，房产税改革设想。
二、开征房产税客观现状
（一）开征房产税的现状
我国房产税是以房产为目标对产权人进行征税，归属房产保有环节税种和财产税范畴。2010 年，我国政府两次对房价进行宏观调控，然而房价上升速度仍然过快，到了 2011 年，政府不断加大对房地产的宏观调控力度，一月份，还出台了新国八条，对房地产进行第三次宏观调控。1 月 27 日，重庆和上海政府还特别提出房产税实施的细则问题，28 日就开始试点执行。从此，开征房产税才真正开始，然而房产税政策是否能够抵制房价增长，全面促进房地产市场可持续发展还有待实践。
对重庆房地产实施细则进行调查，房产税征收的对象一般是：第一，独栋别
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3 墅，即增量房和存量房都要征税；第二，高档公寓的房价是均价的两倍也要进行征税，税率会伴随房价升高而提升，交易单价是过去两年主城九区信件的商品住房的成交建筑面积均价的三倍以下住房，税率是 0.5%，三倍到四倍，税率是 1%，四倍以上税率则是 1.2%；第三，重庆无工作、无户口、无投资的人，新购第二套普通住房时就要缴纳房产税，税率是 0.5%。
现在，虽然重庆房地产还未到达一线城市的水准，有些地区还未达到二线城市均价水准，超过当地均价两倍以上房产的比例未达到 30%，然而，重庆政策主要是为可持续发展做铺垫，如果房产税政策实施可以将房价稳定在寻常百姓能够承受的范围内，则是最佳效果。把政策在全国范围内推广，就能够保障二三线城市房价不会像一线城市那样稳涨不跌。
从上海政府的住房实施细则上来讲，税率设计比重庆要低 1.2%，征收范围也是根据实际情况而定，寻常百姓都十分关注和期待这一政策实施，设计方案及能够保护既得者利益，还能够保证政策的公正和公平。
征收对象，上海市明文规定在不购买新住房基础上，存量房的房产税不再进行征收，新购普通房指的是上海市家庭新购第二套或者两套以上的住房，而非上海市户口购买都被视为第一套住房。免税征收层面，上海市是按照每人六十平米进行征收，也就是同一个家庭已经有存量住房，然而新购进住房之后，家庭的人均住房面积还要比六十平米要低，此时就免征房产税。上海设计房产税有其自身的优势，由于目前上海专有房地产的评估师人数还很难在较短时期内对上海存量房有效进行估价，所以实际操作有问题。
从对两地的房产税政策来看，重庆市开征房产税影响比较深远，上海市影响就比较小。不管是从计税标准还是从税率方面，重庆水务房产税征收对对投资性的需求和高档住宅构成了很大压力。此外，重庆市和上海市房产税试点的特点比较清晰，国家税务总局、财政部、城乡建设和住房等相关负责人指出，两市试点工作开始之后，三个部门委员都对试点经验进行了总结，并且推出了很多改革方案，一旦条件成熟，就会出台新的征收房产税的政策。
（二）房产税改革存在的问题
房产税的征收增加了二套房的持有成本，使购房投机者犹豫不前，同时拥有二套房或以上房产的所有者为了合理避税，将房产出售投入市场。结果使买房的人减少但房源的数量增加，供求发生了变化，可以起到抑制房价的作用。但是现实中的情况往往不是这样简单，存在很多问题。
1 1 、 计税凭证设计不合理
房地产税种巧立名目，有很多征税标准，例如：交易价格、面积、评估价格、投资总额等都是课税标准和计税凭证。征税的标准不能够进行统一，既对征收房产税增加难度，还降低房产税对房产市场调控力度。因为房产税计税凭证不合理，
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4 导致房产税的收入呈现反向增长的弹性。在很多地区土地交易市场中，土地使用税的征收标准过低，对税收调节能力造成了削弱。
2 2 、 征收的对象不全面，范围狭窄
首先，开征房产税的对象范围狭窄，对房产税调控市场经济造成一定的阻碍。现在我国房产税征收范围还未涉及到农村，主要是一些县城、城市、建制镇。对征收的对象来讲，政府对国际机关、军队用房、个人非营业性用房和人民团体等不征收房产税、城镇土地使用税、城市房产税，对一些尚未开发的荒山和林地等不征收城镇土地使用税，城乡税制就不会同意，差异对象，税负不公平等都会对房产市场造成负面影响。征收房产税的目的是抑制投机性需求，那么最具针对性的征收对象是投机购房者而非自住，可是如何将投机性需求从刚性需求分离出来是一个难题，哪些征、哪些免，哪些属于自住房哪些属于非自住房实难划清界限。从试点地区的征收细则中可以看出，认为第二套及以上的住房或异地购房大部分属于投机性需求。但是这样的划分极有可能误伤中低收入家庭，没有充分考虑房产所有人的纳税能力。房产税不同于其他税种，是税基和税源分离的，如个人所得税的来源是个人收入，营业税的来源是营业额。房产税的征税依据是房屋的估价值，虽然房屋是增值的，但是增值不能马上变现，房产税需要人们从个人收入中扣除，当然增加了人们的负担。尤其对中低收入家庭来说是不小的支出，然而对高收入家庭来说负担相对较小，这样看来有悖于实现社会公平的初衷。
3 3 、 房产税目标众多
我国房产税繁多，每一房产税的政策目标都不同，每一税种政策目标都进行专门化，因此致使整个房产税体系政策目标不统一，各个税种间政策目标出现严重不协调。
4 4 、 重流转，轻保有
现在我国房产税都普遍存在重流转和轻保有现象。主要表现在以下两个方面：一方面流转环节税收种类繁多，保有税收种类比较少；另一方面流转环节税率比较高，保有环节税率比较低。据信息数据中显示，城镇土地的持有环节征收土地使用税只有三十元每平米每年，非营业性用房对其免征使用税。现在我国还有一种现象，就是空置住房量不断攀升。2018 年国家电网对我国 600 多城市进行走访调查，我国 6540 万套住宅的电表半年内读数是 0，而这些住房能够容纳两亿人。海南三亚的商品房空置率已经达到了 90%，这体现我国房地产的投机性需求泛滥，对房产市场可持续发展造成了不良影响，也表示出保有环节征收税额比较低，所以导致住房空置率高。我国征收流转环节增值税达到了百分之三十至六十，不同环节征税标准的差距比较大，对房产税调节效率造成严重影响。
5 5 、 容易造成税收负担转嫁
房地产需求正处于需求旺盛阶段，二套房的所有这不担心房子难出手，所以
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5 在进行二手方交易时卖方会将房产税转嫁给下一位购房者。对于房屋租赁市场来说，由于房屋持有成本加大，房租也可能水涨船高。人们持有二套房的数量减少，会影响到房屋租赁市场的供给，配合限购令外地人买房受限制，导致租房需求增加，最终也会使房屋租赁价格上涨。从这种意义上讲，房产税的征收可能又推高了二手房交易价格和房屋租金。此消彼长，难以达到从根本上抑制房价的目的。
6 6 、 刺激小产权房的滋生
面对于房产税开征的洪流，在城市和农村夹缝中生存的小产权房被排除在了征收范围之外，在房产税的激论声中，小产权房的所有者采取冷眼旁观的态度。以目前的政策来看，无论拥有多少套小产权房，国家都不会征一分钱的房产税，在一定程度上会使小产权房市场红火起来。但是如果国家对小产权房开征房产税是否代表这给小产权房披上了合理、合法的外衣。小产权房是农村集体与地方政府利益抗衡的产物，但是却造成了土地资源的低效配置，所以应该在明晰农村土地产权的基础上，将农村房产纳入到房产税的征收范围之内。
7 7 、 自行缴税恐难进行
房产税一个人所得税不同，需要房屋所有者自行申报，自行缴税。但是现阶段国民自行缴税的习惯还没有完全形成，导致房产税不能按时足额征收，那么房产税的调控政策便成了一纸空文。有学者建议对于没有按时缴纳房产税的家庭，在卖房时一并征收，但是这样房产税便无异于营业税，而且极容易转嫁到购房者的身上，再次推高房价。再者，房产税与其他税种的不同还在于，房产税并不是由企业或单位代缴，而是要个人自行申报缴费，这种逐人缴税的方式，税收成本较高，而且逃税的比例可能较大。
目前房产税的问题促使房产税调节作用很难发挥其效果，并且，目前我国房产税课税税种法制还不是很健全和完善，也会导致房产税问题的产生。
三、我国房产税改革目标
我国住房市场的现状是空置率比较多，房地产泡沫经济比较明显，贫富差距非常大。我国房产税改革时间比较短，存在一些比较严重的问题，严重影响房产税改革的进度，未来，我国房产税改革的目标必须要兼顾两点：第一是兼顾公平与发展；第二是兼顾公正与发展。
（一）兼顾公平与发展
房产本身就是个人私有财产，自商品房现世以来，公有房产便开始向私有财产转变，房产成为个人私有财产之后，贫富差距拉大，一些人同时拥有几套、十几套甚至几十套房，而还有一部分人生活十分贫困，只能靠租房来维持生计，所以在房产税改革可以以缩小贫富差距或者调整贫富差距为目标。而且房产行业是
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6 影响我国财政收入的主要经济来源，房产税改革在某种意义上象征着稳定、可持续发展，站在发展的视角，房产税改革可将“发展”视为目标，也能够引领房地产行业朝着稳定与可持续方向迈进。
（二）兼顾公共与发展
房产税改革兼顾公共与发展的目标主要源于对美国房产税的借鉴。美国对居民征收房产税主要用于周围公共基础设施建设，如教育建设、卫生机构建设或者是交通设施建设等等，美国房产税税制设计秉承“受益”的原则，即“取之于民、用之于民”，真正将房产税落实到公共建设的建设实处。所以未来我国房产税改革目标就需要兼顾公共与发展的目标，可将地方性的房产税用于地方性的教育投入、卫生投入、交通运输投入或者是其他公共设施设备投入。
四、房产税国际比较 （一）各国房产税征税政策
从房地产税出现以及国际管理来讲，房产税和承载房屋土地所有权没有关系。假如土地私有，则对房屋和土地分别征税，此时便被视为房地产税；假如土地国有，就只能对房屋进行征税，根据房产租金收入或计税余值是计税凭证，此时便被视为房产税。外国房地产税指的是地方财政主要收入来源，肯尼亚占百分之六十九，美国达到百分之七十五。房地产税除地方财政的资金来源之外，另外有重要职能便是减少资源浪费、平稳房价以及环境污染。
通过对资料进行整理发现，房产税在不同国家表现不同，美国房产税在前文中已经讲到，主要用于地方性的公共基础设施建设，税率在 1%-3%之间，对地方性居民纳税热情与积极性起到促进作用；英国房产税的征收能够有效缓解财政压力，在财政总收入中占到 50%以上，采用家庭财产税，上缴到中央之后，再由中央直接向地方派发“发展”所需要的经费，房产税的用途具有因地制宜性；法国房产税主要为居住税与土地税，纳税义务者分别是实际居住者与房屋所有者，而且对外来者征税标准进行明确，如居住时间在 183 天以上，则按居住者所有财产（包括境外）征税，如居住时间还未超过 183 天，则只对法国境内征税。
（二）我国房产税征税
我国城镇土地基本归属国有，使用者只有暂时居住权而无所有权，上世纪八十年代，我国把城市房地产税划为城镇土地使用税和房产税两种，在 1986 年还颁布《中华人民共和国房产税暂行条例》，条例中讲到，对个人所有的非营业性质的房产不征收房产税。因为颁布房产税条例时，还未对住房市场进行改革，住
7 房一般是公房，个人住房很少，收入也十分有限，因此个人自住房免征房产税。
1998 年，我国住房市场不断进行改革和完善，住房市场已经变为买卖双方市场，用货币衡量房价。伴随住房改革不断进步，住房市场逐渐活跃。1998 年初，私人购房面积是城镇住房竣工面积百分之三十，但是目前已经达到了百分之七十。二十年时间里，经济社会不断发展和进步，住房制度不断改革和完善，房地产市场迅速发展，公有住房分配制度已经变为购买商品房制度，房产属于个人财产。自 2011 年开始，上海重庆两点开征房产税，但是收效甚微，贫富差距影响不大，所以在房产税改革的道路上还需努力。
五、房产税改革的设想观点 （一）房产税改革 建议
1 1 、 房产税征税范围
上海、重庆房产税改革虽然扩展了征税范围，由原来的仅向经营性房产征收扩展至包含自有住房，但是课税对象仅是面向增量住房，征税范围过窄。在现在房价较高的水平下，这种有限的征税范围会破坏房产税税源的完整性。
鉴于上面的问题，应该按照“宽税基”的原则，房产税的征税范围应该包括纳税人的所有房产，不应该仅仅限于住宅，也应当包括商业、工业甚至农业房产。在征税范围的确定上政府应该秉持税收公平的原则，充分考虑普通居民的住房需求和低收入群体的税收负担问题。关于中国的农村地区是否应该征收房产税的问题，鉴于中国现实的农村环境，本文认为中国在现阶段对农村地区征税应该区别对待，按照收入条件将农村地区划分为经济发达和经济不发达两种类型，房产税只针对经济发达地区进行征税，为了避免造成的乱收税情况，在人均免税面积的同时应该设定征税房产的价值条件。
2 2 、 计税基础的确定
上海、重庆房产税改革的计税基础不科学。它们依据的是市场交易价格，没有釆用普遍的房产评估价值，以评估价值作为税基在中国由于需要房产价值的数据积累为基础，所以存在技术障碍，而以市场交易价格作为计税基础虽然简便易行但是对于存量住房的评估价值没有替代性，以此作为计税基础有失客观和公允。
关于房产税计税基础的确定，本人认为应该将增量房和存量房进行区别对待。对于增量房，由于是以房地产市场价格进行的交易，可以较为真实的反应出房地产的真实价值，以房产市场价格作为计税基础能够减轻征管难度，具有合理性。对于存量房本文认为应该采用房地产的评估价值作为计税依据，因为同段位的增量房销售价值对存量房的价值不具有替代性，采用房产的原有价值作为计税
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8 依据不能真实的反映出房产现阶段的实际价值，所以对存量房征税只能采取价值评估的方法才比较合理，而这也成为房产税税制设计的难点所在。
针对存量房的房产税税基评估机制，为了体现房产税征收的公平和效率原则，我们必须以合理的评估原则作为前提。本文对中国房产税评估机制的建立有以下四条建议:一、建立专门的房产税评估机构。鉴于房产税评估机制的复杂，建立一套专门的房产税评估机构是非常必要的，这样也能够更好的统合政府资源，提高资源的利用效率；二、基于计算机技术的信息系统。面对庞大复杂的房产税评估数量，利用计算机技术结合地理信息系统对数据进行高效的处理，能够提高效率，节省大量的人力成本；三、建立房产税的评估申诉和复议体制。对于政府的房产税的评估方法，为了保证税收的公平性，建立相应的评估申诉和复议制度是必要的，这样才能更好的解决居民纳税人与政府间的税收纠纷，保护纳税人的合法权益不受侵害；四、以国家立法的形式保证房产税税基评估的合法性。房产税税基评估涉及到万千纳税人的利益，这就要求我们必须以国家立法的形式规范房产税税基评估，避免造.成的税基评估混乱，损害纳税人的权益，也更有利于房产税改革的进行。
3 3 、 房产税税率水平的确定
上海、重庆房产税改革制定的税率偏低。
房产税应该坚持低税率的原则，如果实行高税率，一方面面对每年必须缴纳的高昂税负纳税人将会十分反对，因为纳税人的支付能力毕竟是有限的，例如有些区域的居民因为经济的发展其房产的价值得到大幅的提高但是自己的收入水平确没有太大的提高，这样的情况下房产税就是对纳税人的经济掠夺，是不合理的，所以低税率的原则是必须的，况且这也有利于房地产的稳定发展。
低税率政策的基础上房产税也应该实行差别化税率，对于不同的房产征收不同的税负。对于普通住宅的居住者一般是中低收入群体，理应设置低税率的房产税，保护他们的经济利益。对于高档住宅的纳税人，考虑到他们有更好的纳税承受能力以及收入调节的因素，实行较高一点的税率也是合理的。
4 4 、 适度的房产税优惠政策
从税收理论来看，税收优惠政策会侵蚀税基，破坏房产税普遍征收的税收中性。因此房产税税收优惠政策必须得到严格的控制，作为体现税收公平的措施，如果政策被滥用，不仅会损害政府的房产税收入也会违背税收的公平性。鉴于中国的国情，本文认为房产税的优惠政策必须进行科学合理的规划建设，不仅能够体现以人为本的理念更能够体现税法的基本原则，所以房产税应该仅限于以下范围:低收入群体以及孤寡病残等弱势群体、科研文卫等公用事业、军队中的非营利性房产以及宗教、名胜古迹等房产。
5 5 、 房产税征管模式
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9 上海、重庆的房产税改革的依据仅仅是国务院第 136 次常务委员会的会议经省，这会产生对房产税征收的合法性、强制性和规范性的质疑。为此本文认为在中国房产税改革的过程中政府应当采取以下措施保证税收收入:1、做到有法可依。房产税涉及到纳税人的切身利益，为了避免税收征收的混乱以及征收合法性的问题，政府必须建立配套的房产税征管法律，同时房产税法律的建立应该做到民众的广泛参与、立法过程的透明，做到在保护政府利益的同时维护纳税人的利益；2、做到部门间的数据信息共享。房产税征管必定要涉及到大量不同部门的数据信息，所以政府应该建立统一的房产税数据库和信息共享平台，培养专业人才进行房产税征管，借此提高征管效率，防止税款流失；3、对房产税改革进行宣传，树立正确的纳税观，减轻抵制情绪，防止偷逃税。
总而言之，房产税并不是解决中国高房价的决定性因素。房产税改革更多的是着眼于长远，而不是在短期内以房价目标。房产税改革政策的制定者和税制设计者应该在深入研究国外房产税经验的基础上，结合中国自身的房产税改革试点经验，稳扎稳打，循序渐进的建立一套房产税的长效机制，真正的使房产税的功能得到合理的运用，发挥应有的作用。
尽快加强房产税改革的进程，需要强调的是房产税改革的目的是完善税制结构，而不是抑制房价。虽然房产税对于短期投机行为有打击的作用，但是不一定会使得房价下降，毕竟从前面的分析可以看出，像北京这样的一线城市，购房需求迅猛，很难想象被刚性需求助长的房价会突然下降。房产税的开征应避免成为一种房产的变相加价，加大购房者购房压力。因此房产税应该分级分类，即划分高档房和普通房，高档房要加大购买成本，普通户型应不征收，或一定面积以下不征收；还要区分一次置业者和多次置业者，建议一次置业者免收，对多次置业者按情况征收。而且作为地方税种，应给予地方政府立法权，从而根据具体情况制定出符合当地的房产税政策，防止出现“一刀切”的现象，这也是分税制改革的初衷所在。
对于房屋租赁的税负应进一步降低。由于目前新建商品房的供给呈现下降趋势，应促进提高出租房的供给，满足供给的需求。目前住房租赁承担的税负与住房销售承担的税负之间的差距不明显，导向性不强，无法实现住房租赁市场和转让市场之间的基本平衡。因此降低税负，完善住房的租赁市场、培育租赁习惯，是解决住房消费矛盾的可取方向。
其次，应逐步完善保有环节的税收，除了房产税改革以外，土地出让金制度也应作相应改革。目前，地方政府垄断土地一级市场的供给，政府收入对土地出让金的依赖程度很大，税收调控手段效果欠佳。如果大部分土地出让金并入房产税(但并不意味着房地产商可以无偿拿地，仍需要支付一定金额)。这样可以使政府收入总量趋于平稳，人民负担趋同甚至微量降低，不应以增加人们税负为最终
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10 目的，并且使人们乐于接受这个新税种。如果取消了土地出让金，地方政府将更加重视土地的供给、闲置土地的管理，促进地方政府的职能转变，同时也能够在一定程度上有利于稳定房地产市场。
（二）设想
房产税改革应当在规范和整合房地产租、税、费体系和逐步完善税收征管环境的基础上稳步推进，不宜操之过急。
建立房产登记制度、完成房源普查工作、建立房产评估机构和评估体系，是一项长期、复杂的基础性工作。不是一朝一夕所能完成的，相应地，对存量房产征税也不能急于求成。但存量房产征税作为房产税改革的方向，可先从经营性房产入手，因为经营性房产现在是征税的，又具备纳税能力，可在现行《房产税暂行条例》的基础上，着力推进房产清查登记和房产价值评估两项工作。待经营性房产征税取得经验后，再向非经营性房产的房产税推广。另外，可对高档房开征消费税，对高档住房在销售时一次性征税。这既符合消费税对奢侈品、高档消费品征税的原则和设计理念，设计上也比较简单。仅在“消费税税目税率表”上增加一乍“高档住房”税目即可。这样，可解决试点房产税承载功能过多的问题。房产税改革可在财产税视角下，着力推进存量房产清查登记和房产价值评估登记工作，把房产税设计成公共财政体制下地方财政的主体税种。
山西财经大学华商学院 2018 届本科生毕业论文（设计）
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