摘 要 建设中央商务区是合理配置空间资源、提升城市功能的重要举措,是构建武汉“两型”社会的重要内容。本文通过实地调查,认为武汉沿江商务区现阶段属于传统CBD与RBD的叠加区域。基于这个基本判断,本文指出在此基础上建设现代CBD有历史、文化优势,但同时也面临空间拓展困难以及与其他CBD的激烈竞争等问题。最后,提出扩展商务空间、差异化错位发展的政策建议。
关键词 CBD 发展空间 差异化错位发展
中图分类号:F207文献标识码:A
武汉沿江商务区坐落于汉口沿江老城区,由江汉路、京汉大道、黄浦路与沿江大道围合而成,用地总面积3.35平方公里。这片曾集聚过五国租界的地域,独有老汉口、旧租界历史文化风貌,兼具江滩滨水自然生态景观,具备独特的历史、人文、自然资源以及区位优势。中央商务区是现代城市空间布局和功能分区的重要支撑,是城市经济的增长极,也是带动武汉社会经济发展重要的示范区。《沿江商务区发展规划》确立了三大功能定位:市级金融商务中心、创新服务基地、文化旅游目的地。我们立足功能定位,充分考察沿江商务区发展条件、产业基础、面临竞争等系列因素,对沿江商务区面临的问题与解决对策进行了思考论证。
一、 对武汉沿江商务区现状的基本判断
综合考察沿江商务区的区位、交通、土地、人口以及产业结构、空间布局、城市功能等多个因素,我们认为现阶段的沿江商务区主要具备以下特征:(1)兼具零售商业、餐饮、政务等城市功能,商业、餐饮集聚,市政府及多个职能机构分布于此,既是商业中心又是政务中心;(2)具备最高的地理中心性,区位居中、交通通达、地价高,特别是沿江景观楼盘达到全市楼面最高价;(3)空间形态以老街区为主,居住和生活的人口主要是本地市民,代表武汉的城市特色;(4)有假日人流峰值,据观察,节假日到商业街购物、沿江片游览的人数明显增加;(5)城市休憩的重要场所,独特的滨江景观与商业氛围吸引了大量休闲游憩人流,休闲娱乐产业已初具规模,服务高端客户的武汉天地到江滩的大众消费一应俱全。现阶段沿江商务区虽有光大银行武汉总部、武汉天地等高端项目,但是高端商务尚未形成集聚态势,大部分项目都在建设之中,现代CBD功能尚未明显体现,总体而言,传统商务区即商业中心、政务中心的特征突出。
根据CBD与RBD的理论研究成果,结合沿江商务区的基本现状,我们认为现阶段的沿江商务区是典型的传统CBD,同时具备了RBD的休憩与商业功能,属于传统CBD与RBD的叠加区域。
二、 建设武汉沿江商务区亟待破解的难题
在传统CBD与RBD的叠加区域建设现代CBD虽存在着历史、人文、自然景观等资源优势,同时也面临着空间拓展困难、竞争对手强劲等亟待破解的发展难题。
(一) 面临多个CBD的激烈竞争。
CBD要发挥城市核心功能,必须在产业上体现为现代第三产业特别是金融产业的高度集中集聚,在企业入驻上体现为公司总部的集中入驻。20世纪80年代,沿江片也是武汉市的金融中心,中国银行、建设银行、工商银行等国有银行市分行都分布江汉路沿线,但是由于建设大道建设金融街的政策导向、银行系统的省市合并以及沿江片交通及基础设施落后等原因,后来都转移到建设大道沿线,而把江汉路的旧址作为了营业部。沿江商务区现在重新提出市级金融中心的功能定位,将面临激烈的竞争。
迄今,武汉已规划并投入建设的CBD还包括王家墩CBD与武昌江南金融商务中心(也称为滨江CBD)。临近王家墩的建设大道金融街从青年路到解放公园路一段,矗立着20多座金融楼,集聚着约200多家金融机构,其集中度与规模已达到相当水平,产生了“华尔街效应”,是武汉市最具代表性的金融中心。武汉金融街将与王家墩商务区整体规划,衔接成片推动王家墩高端金融业集聚。江南商务中心以形成省级金融机构集聚区为目标,打造中南路-中北路“金融街”也已初具规模。抛开武汉市应该有几个CBD的争论,几个CBD类似的功能定位必然造成对企业总部、金融总部的争夺,深发展银行在武汉选址的几次变更反应了CBD间激烈的资源竞争。
(二)发展空间不足。
沿江大道临街一线是租界历史文化风貌与自然景观的最佳融合,一侧是滨江滨水的自然景观,一侧是租界建筑林立的商务办公区,加上道路开阔,交通便利,是沿江片发展商务总部经济最具优势、最具吸引力的区域。但是,这一临街宝贵空间资源被非商务机构大量占用,成为制约商务区建设最大的问题。据规划局数据,沿江商务区是汉口老城区,区内总用地335公顷,用地主要以居住、公共服务设施为主,占用地总量的74.7%。其中,公共服务设施用地89.69公顷,占总用地的26.8%,其中包括大量办公用地,许多市、区两级领导、行政机构包括武汉市政府、市人大、市规划局、财政局、民政局、水务局等均在此办公。纵观沿江大道江汉关至长江二桥沿线,约有一半以上的沿街资源被政务占用,形成了以一元路为核心的政务中心。还有大量土地被低端居住使用。沿江商务区居住用地160.6公顷,占总用地面积的47.9%,除了建设状况较好的二类用地,如汉口天地、六合新界等新建小区外,质量较差的三类、四类居住用地约60公顷,约占总居住用地的一半,许多房屋破旧不堪,油烟污染严重,与沿江大道一侧的繁华都市对比强烈,严重影响了整体景观和谐。这些土地房产权属来源复杂,拆迁腾退的成本高,而且将可经营用地分割成了小块土地,土地开发增值幅度有限。
三、破解发展难题,促进沿江商务区发展
围绕《沿江商务区发展规划》市级金融商务中心、创新服务基地、文化旅游目的地的功能定位,结合沿江商务区自身发展优势条件、产业基础与基本现状,我们认为可以从以下几个方面来提升沿江商务区的功能,促进发展。
(一)差异化发展市级金融中心。
要重振沿江商务区市级金融中心的地位,必须充分挖掘优势,体现特色,避免与王家墩与江南金融商务中心的同质竞争。
定位特色金融中心,实现错位互补的发展模式。上海“外滩金融集聚带”的发展就谋求与陆家嘴金融城在功能定位上实现错位互补、协同发展,定位为陆家嘴金融城的服务中心,专注金融二级流通市场,重点集聚发展金融业及相配套的现代服务产业,同时发展顶级高端商业、娱乐业。武汉沿江商务区与上海外滩有许多共同之处:有深厚的金融发展历史与基础,是武汉历史上第一个金融商社等服务业集聚地,一度成为仅次于上海的金融贸易区;有众多的老银行建筑。这些近代银行建筑主要分布在江汉路、沿江大道和中山大道上,虽已逾百年,它们在功能上仍然适宜现代银行办公的需要,老银行建筑散发出的悠久的金融历史,为现代银行增加了历史感和厚重感,成为金融业入驻的最佳载体。沿江商务区的金融中心建设也可借鉴这一模式,充分利用商务区人文历史优势,以近代银行建筑为载体吸引中外银行总部、特色分支行入驻,特别是外资银行在武汉的发展还很不够,大量沿江外国老银行建筑对外国银行具有特别的吸引力,沿江商务区应充分利用这一有利条件吸引外资银行集聚,成为市级乃至辐射中部的金融总部中心。
我们实地考察了沿江片老银行建筑,发现光大银行入驻的汇丰银行保存最完好,老建筑的历史感为光大银行平添了几分肃穆与厚重感,老建筑功能上总体也契合现代银行办公的需要,二者相得益彰。相比而言,老银行建筑的政务占用显得不可亲近,低端商业占用通常使用过于醒目的灯光布景LOGO,影响了建筑的整体与美观,而居民占用更是破烂不堪,损坏严重。只有充分发挥沿江片老银行建筑的优势,才能在激烈的竞争中获得独特的发展空间。
(二)制定可操作方案,拓展商务发展空间。
据统计,沿江商务区保留有原五国领事馆等74处优秀历史建筑,包括近现代重要史迹及代表性建筑34处,其中国家级5处,其存量位于全市之首,它们是沉淀了东西方文化交流的历史载体,是武汉的“万国建筑博物馆”。这些优秀历史建筑是沿江商务区最宝贵、最不可模仿复制的资源,历史建筑是沿江商务区发展金融总部经济最宝贵、最不可模仿复制的资源,但是这些资源有的被政务、军队占用,有的被居民低端占用,对老建筑损毁严重,必须对这些非商务用途的老建筑进行腾退、置换功能,为现代化的金融中心、商务总部区发展拓展空间。
各级政府领导机构要在搬迁中率先作出表率。据统计,从武汉关至长江二桥约10多公里的地段,共有建筑55栋,其中23处为政府机关办公场所,办公用房面积超过3万平方米。 武汉市政府已明确表示 ,从长远来看,武汉市政府会搬,但是搬迁事关重大,必须充分论证,周密计划。在实际操作中要制定专门的置换规则方案,设立专门的置换领导、操作机构,确定合理的安置补偿标准,如上海市为了促进外滩地区中央商务区建设,1994年专门制定了《上海市外滩地区公有房屋置换暂行规定》,凡使用性质不符合规划要求和产业布局的房屋均进行腾退,受让机构为金融机构、证券机构、跨国公司等相关机构。市政府设立专门的联席会议领导房屋置换工作,下设房屋置换办公室负责置换管理工作。对于非居住房屋的被置换人可以采取异地安置、提供建设基地自行建造房屋安置以及置换人与被置换人套调安置等多种安置模式,对于居住房屋的被置换人采用现房一次性安置等。另外还采取提高安置面积、给予置换补贴、奖励费、搬迁补助费等多种形式,来减少置换的阻力。1995年7月1日零时,上海市委、市政府从外滩迁出,实际做出了表率。实践证明,上海外滩的众多近代建筑进行功能置换后,不仅使外滩这一曾经是远东最富经济活力的地方逐渐焕发生机,还为政府获得了大量的建筑保护与城市建设资金,一举多得。
(三)提升江滩RBD功能,强化商务功能。
现阶段的沿江商务区人气不旺,尤其是白天人流量比较少,这与现代CBD的人流量特征状况正好相反,也反映了现代商务区建设亟待加强。究其原因,由于临江片区以政务机构为主,一些片区和老建筑游人难以近距离参观感受,所以对游人的吸引力有限。
必须强化江滩的休憩娱乐功能,以江滩的人气带动时尚休闲产业的发展。可以参照美国迪斯尼、深圳华侨城的开发模式,发掘江河文化、生态景观主题,推出娱乐性强的主题公园,提升江滩功能。借助江滩举行的“武汉市群众文化艺术节”、“武汉之夏”、“民间工艺展”等每年达百多次的文化节庆活动,推广、展示沿江商务区的形象,促进项目引进,推动招商引资。同时,利用沿江片国际文化交流的便利,将沿江商务区的品牌推广到国际市场。把江滩由休闲旅游区升级为城市RBD,与沿江片商务区互相呼应,实现沿江商务区现代CBD与RBD的叠加发展。
(作者:武汉社会科学院助理研究员,研究方向:区域可持续发展,经济学博士)
注释:
长江商报 2009-8-31
参考文献:
[1]武汉市城市规划设计研究院.江岸区沿江商务区发展规划.
[2]张军等.CDD与RBD的概念辨析及其功能延伸.旅游学刊,2006(12).
[3]顾军等.上海外滩金融贸易区竞争力重现的规划对策.城市规划学刊,2005(5).